土地、マンション、住宅など不動産の売却と一括査定

売却の販売活動

査定をもとにいったん『適正な価格』を決めたら販売活動です。実際には不動産会社に委ねるしかないのですが、市場の状況やタイミングによって売却までに時間がかかることがあります。時間との戦いですね。

確かに条件にあった購入希望者を探すプロセスにはいろんな手段があります。このあたりは契約する不動産会社を決定する前おさえておきたいポイントですね。具体的な販売活動メニュー（手段）を提案してくれる不動産会社を選んでおくことですね。

＜基本中の基本メニュー＞

■レインズ等、流通機構に物件を登録。オンラインネットワークで広く購入希望者
　探す。
■販売促進活動の内容と現在単位でご報告をお願いできるか？
■ オープンハウスや様々なイベントなどを企画して積極的な販売活動をする
■ 新聞折込等や住宅情報雑誌に広告を掲載していく準備がある。

このあたりは普通に応えてくれるところです。

＜強さを感じるポイント＞

■すでに、多くの顧客をストックしている
■不動産会社ホームページが集客力があり、しっかりしていることが重要。
写真や間取図付きの物件情報を掲載できることを前提と考えています
■「Yahoo!」「home's」などにwebサイトへ物件情報を掲載していく。

新聞や雑誌などの「紙」、ネットや「デジタル・メディア」そのように様々なメディアを駆使してのクロスメディアな戦略活動ができることはウエイトが大きいと思います。

買主様から正式に購入の意思表示があれば、ご売却条件（価格や引渡し日）、お支払方法などの具体的な契約条件の調整が必要となります。単純売却に売却する場合や、すでに買換、相続等が決まっている場合、価格のかわりに、引渡条件や照明器具やエアコンなど付帯設備などをおいていく、いかない、や手付金の額の調整も必要となります。

不動産の取引（売買）を行うときにぜひ予め知っておいていただきたいのが、「税金はどうなるの？」ということでしょう。

　不動産を売ったときの譲渡益にかかる税金は、所有していた期間により「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分し、それぞれ他の所得と分離して計算されます。
　そして、不動産を売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超えた場合には長期譲渡、5年以下ならば短期譲渡になります。

　その税額は、平成16年度からは短期譲渡所得（所有期間５年以下）では、所得金額×30％＋住民税・市区町村民税9％＝所得税額（合計39％）。長期譲渡所得（所有期間１０年超）の場合は、所得金額×１５％＋住民税・市区町村民税5％＝所得税額（合計20％）が課税されています。税制は年度ごとに改正が行われる一方で、マイホームを売った場合には、一定の要件に該当すれば、税金が軽減される特例などもありますので、詳細は不動産会社にお問い合わせ下さい。

さて、譲渡益だけでなく「譲渡損失が発生するケースはどうなるのか？」いう心配もあるでしょう。

　自分の住宅を売却（買替えを前提としない）して損失があった場合には、「譲渡損失の繰越控除の特例」という制度を利用することができます。
　この場合 の“譲渡損失” とは、購入時の金額から、建物分に対する減価償却と購入時・売却時の諸経費 （控除対象分） を差し引いた金額よりも、さらに低い金額での売却になったときが該当します。この特例を利用すると、譲渡（売却）をした年だけでなく、その翌年以後3年内の各年における総所得金額（合計所得金額が3000万円以下の年分に限ります）から一定の方法による控除（他の所得に対する所得税を減らすことができ、４年間の課税所得金額合計よりも損失が大きければ、その間の所得税がゼロになります）を受けることができます。細かい適用条件がありますので、詳しい計算方法などは、やはり不動産会社にお問い合わせ下さい。

不動産を売ったり買ったりするときには、不動産会社に支払う仲介手数料の他に、売買をめぐる税金、住宅ローンを借りる時の手数料、購入した不動産の所有権を確保するための登記費用などがかかってきます。ここでは、そうした諸経費について、主なものをまとめてみました。

◇不動産を売ったときにかかる経費
■印紙税（平成１９年３月３１日までは軽減税額）
不動産の譲渡に関する契約書の印紙税です。1,000万円超5,000万円以下の場合で、15,000円となります。
■譲渡所得に対する所得税と住民税
土地や建物を売却して譲渡益（利益）がでた場合には、確定申告時に所得税と住民税を納めます。（税額については、「税金はどうなるの？」をご参照下さい）
■仲介手数料
　400万円以上の物件は、（売買代金×３．１５％）＋６万３千円（消費税込）
■その他
・ 固定資産税やマンション管理費などは売主様との間で、日割計算による精算となります。

不動産を売却にあたり、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。いくつかの不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠を過去の成約事例や数字で納得できるまで、説明してくれるかどうか？など見極めていくことが重要です。

そしてこの不動産会社ならと思う会社との「媒介契約」を結びます。
契約は３種あります。

（１）専属専任媒介契約
　
特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専属専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効です。自分で購入希望者を見つけることはできません。　不動産会社には売却活動状況を報告する義務が発生します。また、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。

（２）専任媒介契約
　
特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効です。専属専任とは違う点は、自分で購入希望者を見つけることはできます。不動産会社には売却活動状況を報告する義務が発生します。また、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。

（３）一般媒介契約
　
複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。不動産会社に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。依頼主が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明示する「明示型」と、他の業者を明らかにしない「非明示型」があります。

３種類の契約があることはお分かりいただけたかと思います。一般媒介契約ですと、不動産会社としては努力しても他社に油揚げさらわれることもあるので、動きが芳しくないことが多いです。そういう意味でも「専属専任」か「専任」で依頼したほうが、不動産会社もがんばってくれます。

不動産の売却は基本的には「売主希望価格」です。もし、あなたがその不動産物件のオーナーであれば貴方が売り出し価格を決定するのです。そういう意味で、実際の取引価格はそれよりも若干安い価格で落ち着くことが通例ですね。

不動産会社が査定する価格はあくまでも助言価格ということです。

「簡易査定額」は初期の判断基準だと考えるのが妥当です。

簡易査定とは、不動産会社が訪問して実物件を見ることなく、不動産会社が保有する基礎データ（販売事例や路線価格など）をもとに机上ではじき出されるもです。
マンション・一戸建てなどの物件の種別、建築後の年数、広さ、間取りなどをもとに直近の類似物件を探し、それをベースにふれ幅を考慮した価格を不動産会社が提示するというのが一般的ですね。

「本査定」は、売却を決断するための価格案を知るという目的に加えて売却を手助けしてくれる不動産会社の営業マン（パートナー）もひとつの査定結果としてみる機会だと考えるとよいですね。

売却することを決定しているなら、最初から本査定からスタートしていいかと思います。不動産は立地（駅からの距離や交通、周辺環境など）やその街の発展性・熟成度によっても大きく変わってきますし、個々の物件の状態、条件によって、かなり違いが出てきます。さらに季節要因も大きいです。移動の多いシーズンですとあっという間に売れることもあります。早い段階から、不動産会社と相談していくことが結果的に希望価格で売却できる近道かと思います。

さらに訪問査定プロセスで、実際の不動産会社の担当営業マン（企業）の姿勢を判断していくことも売却を円滑に成功させるひとつとなります。

不動産売却の基本的な流れを順を追って説明していきます。

■情報収集：　インターネットで情報収集

1： 信頼できる不動産業者にコンタクトし、売却の相談、簡易査定を得る。

■査定と売出の戦略

2： 不動産業者の売却物件の査定に関する調査に協力し、査定価格を入手する
4： 売却の条件を決め、不動産業者と売却の媒介（仲介）契約を結ぶ。
5： 売却活動の経過報告を受け、売却計画の検討をする。

■購入希望者と交渉、そして契約

6： 契約条件について、購入希望者との調整を依頼する。
7： 売買契約を締結し、手付金を受けとり仲介手数料の一部を支払う。

■引渡しの準備のために引越し

8： 契約条件通 り物件の引渡しと抵当権等抹消ができるよう準備をし、引越しをする。

■移転登記、その他精算作業

9： 残金の受領と物件の引渡し（完全な所有権の移転＝抵当権等抹消、所有権移転登記手続、現実の引渡）を同時に行い、固定資産税等を精算し仲介手数料の残額を支払う。
10： 個人の場合、譲渡（契約または引渡）の翌年の３月１５日までに確定申告を行う。